NAČINI ODRŽAVANJA ZGRADE

Aktivnosti na održavanju zgrade se sprovode na nekoliko načina.

Održavanje zgrade jesu sve aktivnosti kojima se obezbedjuje očuvanje funkcija i svojstava zgrade u skladu sa njenom namenom, a naročito u cilju redovnog korišćenja i funkcionisanja zgrade:

• hitne intervencije
• tekuće održavanje
• investiciono održavanje

ODLUKA kojom se utvrđuju minimalni iznosi na ime tekućeg održavanja zajedničkih delova zgrade, visina iznosa naknade, koju vlasnici posebnih delova zgrade plaćaju u slučaju prinudno postavljenog profesionalnog upravnika od strane jedinice lokalne samouprave, kao i visina iznosa na ime troškova investicionog održavanja zajedničkih delova zgrada.

Obaveza učešća u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade

Član 63

1) Vlasnik posebnog dela zgrade dužan je da učestvuje u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i zemljišta za redovnu upotrebu zgrade i upravljanja zgradom. U troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i upravljanja zgradom vlasnici posebnih delova zgrade učestvuju srazmerno učešću površine svojih posebnih delova u odnosu na zbir površina svih posebnih delova, za troškove radova investicionog održavanja i unapređenja svojstava zgrade.

Prekršaj fizičkog lica kao vlasnika posebnog dela

Član 132

Novčanom kaznom u fiksnom iznosu od 5.000,00 dinara kazniće se fizičko lice ako 5) ne učestvuje u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i zemljišta za redovnu upotrebu zgrade i upravljanja zgradom iz člana 63. stav 1. ovog zakona.

Na upućeno pitanje gradskom Sekretarijatu za komunalne i stambene poslove, da li je za investiciono plaćanje potrebno sazvati sednicu, doneti odluku stambene zajednice i imati saglasnost većine (51 % vlasnika stanova)? ODGOVOR (SLIKA)

Tekuće održavanje

Tekuće održavanje je izvođenje radova koji se preduzimaju radi sprečavanja oštećenja koja nastaju upotrebom zgrade ili radi otklanjanja tih oštećenja, a sastoje se od pregleda, popravki i preduzimanja preventivnih i zaštitnih mera, odnosno svih radova kojima se obezbeđuje održavanje zgrada na zadovoljavajućem nivou upotrebljivosti, a radovi na tekućem održavanju stana ili poslovnog prostora jesu krečenje, farbanje, zamena obloga, zamena sanitarija, radijatora i drugi slični radovi. Plaćamo fiksni iznos preko uplatnice Infostana.

Primeri tekućeg održavanja:

• redovno servisiranje liftova;
• popravke ili zamenu automata za zajedničko osvetljenje, prekidača, sijalica i tome slično;
• deratizaciju, dezinsekciju i dezinfekciju zajedničkih prostorija;
• redovne preglede i servisiranje hidroforskih postrojenja u zgradi, instalacija centralnog grejanja, instalacija i uređaja za gašenje požara u zgradi, gromobranskih instalacija, instalacija vodovoda i kanalizacije, elektroinstalacija, uređaja za nužno svetlo, uređaja i opreme za klimatizaciju i ventilaciju;
• čišćenje oluka;
• popravku ili zamenu brava i katanaca na ormarima za strujomere, vodomere, telefonske i televizijske instalacije u zgradi;
• krečenje zajedničkih prostorija, farbanje cevi i radijatora u zajedničkim delovima zgrade i tome slično;
• održavanje higijene u zajedničkim delovima zgrade i čišćenje trotoara oko zgrade.
• Održavanje zelenih površina na zemljištu zgrade.

Investiciono održavanje

Investiciono održavanje nije isto što i tekuće održavanje već je izvođenje građevinsko-zanatskih, odnosno drugih radova u zavisnosti od vrste objekta u cilјu pobolјšanja uslova korišćenja zgrade u toku korišćenja. 

Investiciono održavanje obuhvata aktivnosti i radove na popravci i zameni starih i postavljanju novih elemenata (krovne konstrukcije i drugih konstruktivnih elemenata zgrade, lifta, fasade, ograde, podova, plafona, zidova, hidro i termo izolacija i dr), instalacija (elektro, vodovodnih, toplotnih i dr), uređeja i druge opreme.

Na osnovu Zakona o stanovanju i održavanju zgrada svaka zgrada je u obavezi da uspostavi naplatu investicionog održavanja zgrade od strane vlasnika posebnih delova, koje čini rezervni fond zgrade, a koristi se za investicione poslove. Plaća se na račun stambene zajednice.

Investiciono održavanje obuhvata popravke i zamenu uređaja, instalacija i delova zgrade (kao što je krov, fasada, stolarija).

Primeri investicionog održavanja zgrade su popravka ili zamena:

• krova i konstruktivnih elemenata zgrade;
• lifta, uključujući i redovno ispitivanje njegove ispravnosti, sa izdavanjem upotrebne dozvole;
• oluka i hidroizolacije;
• vodovodne i kanalizacione mreže od priključka na gradsku mrežu do priključka na sanitarni uređaj u zgradi (sifon sudopere, umivaonika i slično);
• elektroinstalacija do strujomernog ormana;
• instalacija centralnog grejanja prostorija i vode, kazana za grejanje zajedničkih delova zgrade, grejnih tela u zgradi, kao i instalacija za gas;
• dotrajalih ograda, stolarije, podova, plafona i zidova u zajedničkim delovima zgrade;
• kanala za smeće;
• oštećenih i dotrajalih fasada i drugih spoljnih delova zgrade;
• gromobrana, interfona, kablovskih i PTT instalacija i antenskih uređaja;
• protivpožarnog stepeništa i instalacija i uređaja za zaštitu od požara.

Hitne intervencije (dokument)

Hitne intervencije  su posebno regulisane, odnosno, to su radovi koji se obavljaju bez odlaganja, radi zaštite bezbednosti ljudi i imovine. U hitne intervencije spade sve ono što može da ugrozi život I zdravlje ljudi, bezbednost, imovinu posebnih i zajedničkih delova zgrade, opreme, uređaja i instalacija.

Najčešći primer hitne intervencije sa kojim se susrećemo na terenu, a kome se ne pridaje dovoljno značaja, jeste curenje krova koje ugrožava imovinu posebnih I zajedničkih delova.

Ovi radovi moraju se izvesti u roku od 48 sati. Ako stambena zgrada ne obezbedi izvođenje radova kojima se otklanja opasnost po život i zdravlje ljudi (dakle, ne i imovinu), opština će to obezbediti o trošku stambene zgrade.

Stanar koji ne omogući obavljanje hitne intervencije (na primer, tako što ne pusti majstora u svoj stan) može biti kažnjen novčanom kaznom do 50.000 dinara. Kazna za isti prekršaj za pravno lice (firmu) koje je vlasnik ili korisnik stana iznosi do 500.000 dinara.

U hitne intervencije spadaju, između ostalog:

• oslobađanje osoba iz zaglavljenog lifta i njegovo ponovno stavljanje u pogon;
• skidanje ili popravka delova fasade, zgrade ili krova koji ugrožavaju bezbednost, ili ako krov prokišnjava;
• popravka ili zamena hidrofora kada zgrada ostane bez vode, odnosno elektroinstalacija u slučaju nestanka struje;
• odgušivanje kanalizacije i izbacivanje vode iz poplavljenih prostorija;
• popravka ili zamena instalacija grejanja ukoliko je došlo do njihovog pucanja.

---

Šta se dešava u slučaju kvara, zaglavljenja, hitnih slučajeva? Kako postupiti u slučaju nastanka potrebe za hitnom intervencijom?

Obvaveza svakog korisnika posebnog dela zgrade (stanara ili podstanara) je da, odmah po saznanju nastanka potrebe za hitnom intervenciom (kvara, havarije i slično), prijavi kvar preduzeću koja održava ulaz u što kraćem roku, kontakt centru preduzeća (JP Gradsko stambeno, tel. 0800/200-011). Ukoliko se prilikom razgovra sa operaterom ustanovi da kvar zahteva prijavu od strane upravnika, treba odmah da obavesti upravnika.

Upravnik ili profesionalni upravnik je potom dužan, da odmah po saznanju a najkasnije u roku od 48 časova od saznanja, preduzme odgovarajuće mere u cilju izvršavanja potrebnih aktivnosti i radova ili da o tome obavesti organizaciju koja izvodi ovu vrstu radova sa zahtevom za njihovo hitno izvršavanje.

Ovime su sve obaveze SZ ispoštovane i od ovog momenta brzina uklanjanja kvara zavisi isključivo od službe koja održava zgradu odnosno obima njihovog posla, motivacije i raspoloženja majstora.

---

Tekuće (redovno) održavanje - Gradsko stambeno, Infostan

U skladu sa Ugovorom o održavanju stambenih zgrada, JP "Gradsko stambeno" izvodi manje radove na popravci zajedničkih delova zgrade, instalacija i uređaja. Ovi radovi se izvode po radnom nalogu koji otvara referent sa radne jedinice, a po prijavi predsednika Skupštine zgrade, odnosno stanara. Radovi ovog obima imaju tretman hitne intervencije, limitirani su cenom koštanja i vlasnici stanova pokrivaju njihove troškove kroz plaćanje mesečne nadoknade na osnovu Ugovora.

U zgradama bez lifta JP "Gradsko stambeno" obavlja sledeće radove po Ugovoru o održavanju stambenih zgrada:

• izbacivanje podzemnih i slivnih voda iz podrumskih i drugih prostorija,
• odgušenje zajedničkih kanalizacionih instalacija u zgradama,
• popravka i delimična zamena zajedničkih vodovodnih i kanalizacionih cevi, koje pripadaju zgradi, kada dođe do prskanja,
• popravka i zamena ventila na zajedničkim vodovodnim instalacijama,
• manji radovi na popravci krovnog pokrivača kojima se sprečava prokišnjavanje u stanove i u prostorijama u kojima se nalaze zajednički uređaji (stepenište, lift kućica, i sl),
• popravke i zamene stakla nad stepenišnim prostorom,
• manje popravke na delovima fasade,
• zamena razbijenih stakala na ulaznim vratima u zgradu,
• popravke elektroinstalacije od glavnog razvodnog ormana do razvodne table u stanu i od glavnog razvodnog ormana do priključne kutije na fasadi zgrade,
• redovna kontrola i popravka gromobranskih instalacija,
• redovan pregled, servisiranje i otklanjanje kvarova na uređajima u zgradi kao što su: hidrofori i hidrocili, akumulatori, APA uređaja i instalacija za nužno svetlo, signalno avio svetlo,
• zamena pregorelih stepenišnih automata za svetlo i tastera kao i drugi radovi vezani za održavanje instalacija stepenišnog svetla.

Pored radova pobrojanih kod zgrada bez lifta, u zgradama sa liftom JP "Gradsko stambeno" obavlja i sledeće radove po Ugovoru o održavanju stambenih zgrada:

• servisiranje liftova jedanput mesečno sa pripadajućim materijalom prema Pravilniku o Bezbednosti liftova (Sl. Glasnik RS br. 101/10, u primeni od 06/01/2011)
• popravke liftova do visine radnog naloga
• tehnički pregled (ispitivanje ispravnosti celokupnog liftovskog postrojenja radi dobijanja sertifikata o ispravnosti od strane specijalizovane, stručne institucije - jednom godišnje),
• baždarenje regulatora brzine na liftu